Kinnisvara ostueelne ülevaatus – maja ostueelne kontroll koos põhjaliku aruandega
Kinnisvara ostmine on suur otsus ning eriti vanema maja puhul ei pruugi kõik olulised puudused esmapilgul nähtavad olla. ABAudit pakub kinnisvara ostueelset tehnilist ülevaatust, mille eesmärk on anda ostjale sõltumatu ja võimalikult selge ülevaade hoone tehnilisest seisukorrast, peamistest riskidest ning lähiaastatel tõenäoliselt vajalikest hooldus- ja remonditöödest.
Meie põhifookus on eramute, ridaelamubokside ja teiste vanemate elamute ostueelne kontroll. Just vanemate hoonete puhul tuleb osata hinnata konstruktsioone ja tehnosüsteeme nende ehitusaja, kasutatud materjalide, hilisemate ümberehituste ning senise hoolduse kontekstis.
Uusarenduste vastuvõtu- ja kvaliteedikontroll ei ole meie põhitegevus. Üksikjuhtudel teostame ka korteri ostueelset ülevaatust, kuid meie peamine kogemus ja tähelepanu on suunatud majadele ning vanemale kinnisvarale.
Miks tellida maja ostueelne kontroll?
Maakleri kuulutus, fotod ja tavapärane kinnisvara vaatamine annavad objektist üldise ettekujutuse, kuid ei pruugi näidata, millises seisukorras on tegelikult hoone konstruktsioonid, katus, tehnosüsteemid või varjatud ehitustehnilised sõlmed.
Maja ostueelne kontroll aitab enne tehingu tegemist tuvastada asjaolusid, mis võivad hiljem tähendada olulisi remondikulusid või täiendavate uuringute vajadust.
- Kas hoone juures esineb konstruktsioonikahjustusi või nendele viitavaid tunnuseid?
- Millises seisukorras on katus, fassaad, aknad ja muud välispiirded?
- Kas hoones esineb niiskus-, ventilatsiooni- või hallitusriskile viitavaid tunnuseid?
- Millises seisukorras on nähtavad elektri-, kütte-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemid?
- Kas märgruumide ja sauna lahendused võivad vajada täiendavat tähelepanu?
- Kas hoone juures võib lähiaastatel tekkida suuremaid remondi- või investeerimisvajadusi?
- Kas tegelik olukord ja Ehitisregistri andmed või olemasolev dokumentatsioon on omavahel kooskõlas?
Eesmärk ei ole otsustada ostja eest, kas kinnisvara tuleks osta või mitte. Anname ostjale tehnilise info, mille põhjal saab teha teadlikuma ostuotsuse ning arvestada võimalike tulevaste kuludega.
Oleme keskendunud eelkõige vanemate majade kontrollile
Vanema maja hindamisel ei ole õige lähtuda üksnes tänapäeva uusarendusele esitatavatest ootustest. 20, 30, 50 või enam aastat tagasi ehitatud hoones on teistsugused konstruktsioonid, materjalid ja tehnilised lahendused ning nende seisukorda tuleb hinnata vastavas kontekstis.
Vaatame muu hulgas:
- hoone ehitusaega ja tolle aja tavapäraseid ehituslahendusi;
- konstruktsioonide ja tehnosüsteemide vanust;
- varasemaid renoveerimis- ja ümberehitustöid;
- hoolduse taset ja nähtavat kulumist;
- tüüpilisi niiskus-, külmasilla- ja ventilatsiooniriske;
- hooneosade eeldatavat edasist kasutusiga;
- lähiaastatel tõenäoliselt vajalikke parandusi ja investeeringuid.
See on oluline erinevus võrreldes uue korteri või uusarenduse puuduste fikseerimisega. ABAuditi maja ostueelne ülevaatus keskendub eelkõige olemasoleva ja juba aastaid kasutuses olnud hoone tegeliku seisundi hindamisele.
Mida kinnisvara ostueelne ülevaatus sisaldab?
Ülevaatuse täpne maht sõltub konkreetsest hoonest, selle konstruktsioonidest, ligipääsetavusest ja olemasolevatest tehnosüsteemidest. Võimalusel vaatame objekti tervikuna, mitte ainult eluruumide siseviimistlust.
Krunt ja hoone ümbrus
- maapinna kalded ja sadevee ärajuhtimine;
- sillutised, terrassid, trepid ja muud rajatised;
- hoone sokli ja maapinna liitekohad;
- nähtavad vajumid ja deformatsioonid.
Vundament, sokkel ja põhikonstruktsioonid
- nähtavad praod, vajumid ja deformatsioonid;
- niiskuskahjustustele viitavad tunnused;
- seinad, vahelaed ja muud ligipääsetavad konstruktsioonid;
- ehitustehniliselt olulised liitekohad ja sõlmed.
Fassaad, aknad ja välisuksed
- välisseinte ja fassaadimaterjalide seisukord;
- akende ja uste üldine seisukord;
- tihendid, puitosad, plekid ja muud nähtavad detailid;
- hooldus- või väljavahetamisvajadus.
Katus ja katusealune
- katusekatte nähtav seisukord;
- harjad, räästad, läbiviigud ja liiteplekid;
- katuseaknad ja katuseuugid;
- võimalikud varasemate või aktiivsete lekete tunnused;
- ligipääsu korral katusealused konstruktsioonid.
Kelder ja soklikorrus
- niiskus- ja veekahjustuste tunnused;
- seinad, põrandad ja laed;
- ventilatsioon;
- nähtavad torustikud ja tehnoseadmed.
Siseruumid ja märgruumid
- seinad, põrandad ja laed;
- nähtavad praod, vajumid ja niiskuskahjustused;
- vannitoad, pesuruumid ja saun;
- vee ärajuhtimise ja ventilatsiooni nähtavad lahendused;
- vajadusel täiendavat kontrolli vajavad kohad.
Küttesüsteem
- olemasolev küttelahendus ja selle üldine seisukord;
- katel, soojuspump, radiaatorid või põrandaküte vastavalt objektile;
- nähtavad ühendused ja seadmed;
- süsteemi vanusest või lahendusest tulenevad võimalikud riskid.
Ventilatsioon
- olemasoleva ventilatsioonilahenduse põhimõte;
- värske õhu juurdevool;
- väljatõmbeavad ja siirdeõhu võimalused;
- puuduliku õhuvahetuse või liigse niiskuse võimalikud riskid.
Elektrisüsteem
- elektrikilbi ja nähtava elektripaigaldise üldine seisukord;
- suuremate elektritarbijate nähtavad ühendused;
- võimalikud ohutusriskile viitavad lahendused;
- vajadusel soovitus tellida pädevalt elektrikult täiendavad mõõtmised või kontroll.
Veevarustus ja kanalisatsioon
- nähtavate torustike seisukord;
- korrosiooni ja lekete tunnused;
- torustiku vanusest tulenevad võimalikud riskid;
- vajadusel soovitused täiendavateks uuringuteks.
Kontrollime ka hoone dokumentatsiooni
Vanema kinnisvara ostmisel võib hoone tehnilise seisukorra kõrval olla sama oluline küsimus see, kas tegelik hoone vastab olemasolevatele dokumentidele.
Võimalusel vaatame üle Ehitisregistris oleva info ning tellija või müüja poolt esitatud ehitusliku dokumentatsiooni.
Tähelepanu võivad vajada näiteks:
- hoone projektid ja olemasolevad joonised;
- ehitus- ja kasutusload või teatised;
- varasemad mõõdistused;
- hilisemate ümberehituste dokumentatsioon;
- tehnosüsteemide projektid ja paigaldusdokumendid;
- Ehitisregistri ja hoone tegeliku olukorra võimalikud erinevused.
Vanemate majade puhul ei ole haruldane, et osa dokumentatsioonist puudub Ehitisregistrist, pindalaandmed erinevad varasematest mõõdistustest või on hoones aja jooksul tehtud muudatusi, mille dokumenteeritus vajab täpsustamist.
Mida klient pärast ülevaatust saab?
Teenuse oluline osa on kirjalik tehnilise ülevaatuse aruanne. Tegemist ei ole ainult kohapealse konsultatsiooni või märkmete loeteluga.
Aruandes toome sõltuvalt objektist välja:
- objekti ja selle tehniliste lahenduste üldise kirjelduse;
- peamised riskid ja olulisemad probleemid prioriteetsuse järgi;
- üldise hinnangu hoone tehnilisele seisukorrale;
- konstruktsioonide ja tehniliste sõlmede seisukorra eraldi;
- nähtavad puudused ja kahjustused;
- fotod koos selgitustega;
- soovitused hooldus-, remondi- ja parandustöödeks;
- vajadusel soovitused täiendavate uuringute või erialaeksperdi kaasamiseks;
- võimalusel suuremate tööde esialgsed maksumuse suurusjärgud;
- olulisemad tähelepanekud hoone dokumentatsiooni kohta.
Selline kinnisvara ülevaatus võimaldab ostjal eristada tavapärast vanusest tingitud kulumist probleemidest, mille kõrvaldamine võib tähendada suuremat investeeringut või vajada kiiret tegutsemist.
Ostueelne ülevaatus võib aidata hinnata ka tulevasi kulusid
Üks olulisemaid küsimusi enne vanema maja ostmist on sageli mitte see, kas majal esineb puudusi, vaid millised tööd tuleb tõenäoliselt teha esimesena ning kui suure kuluga võib arvestada.
Kui puuduse iseloom ja tööde võimalik ulatus seda võimaldavad, esitame aruandes tööde ligikaudse maksumuse suurusjärgu. Tegemist ei ole ehitustööde hinnapakkumisega, kuid see võib aidata ostjal hinnata, kas lähiaastate investeeringud jäävad mõne tuhande või näiteks kümnete tuhandete eurode suurusjärku.
Vanemate majade puhul võivad suuremad tulevased kulud olla seotud näiteks katuse, akende, fassaadi, küttesüsteemi, ventilatsiooni, elektripaigaldise või vee- ja kanalisatsioonisüsteemide uuendamisega.
Kas kinnisvara ostueelne kontroll on ehitusekspertiis?
Otsingutes kasutatakse sageli termineid ehitusekspertiis, sõltumatu ehitusekspertiis, korteri ehitusekspertiis või lihtsalt maja kontroll ka olukorras, kus tegelikult soovitakse enne kinnisvara ostmist spetsialisti hinnangut hoone seisukorrale.
ABAuditi pakutav teenus on eelkõige ostueelne tehniline ülevaatus, mitte konstruktsioonide või tehnosüsteemide ametlik ekspertiis.
Ostueelse ülevaatuse eesmärk on hinnata nähtavaid ja ligipääsetavaid hooneosi, tuvastada riskikohad ning anda ostjale praktiline ülevaade hoone seisukorrast. Kui kontrolli käigus tekib põhjendatud kahtlus mõne konstruktsiooni kandevõime, elektripaigaldise ohutuse, tuleohutuse või muu spetsiifilise probleemi suhtes, soovitame vajadusel vastava valdkonna täiendavat ekspertiisi või auditit.
Seetõttu tasub enne ehitise ekspertiisi tellimist esmalt selgeks teha, millist küsimust soovitakse lahendada. Kinnisvara ostu eel võib paljudel juhtudel olla sobivaks esimeseks sammuks just terviklik maja ostueelne ülevaatus.
Korteri ostueelne ülevaatus
Kuigi ABAuditi põhitegevus selles valdkonnas on majade kontroll, oleme üksikjuhtudel teinud ka korterite ostueelseid ülevaatusi.
Korteri puhul saab hinnata eelkõige korteris endas nähtavaid konstruktsioone, siseviimistlust, märgruume ning ligipääsetavaid tehnosüsteeme. Samas sõltub korteri tegelik tehniline risk sageli kogu korterelamu seisukorrast – näiteks katusest, fassaadist, rõdudest, küttesüsteemist, torustikest ja ventilatsioonist.
Seetõttu ei ole ühe korteri ostueelne ülevaatus sama mis terve kortermaja ehitusekspertiis. Korteri puhul hindame enne töö vastuvõtmist, kas soovitud kontrolli ulatus võimaldab anda kliendile sisulist lisaväärtust.
Kuidas maja ostueelne ülevaatus toimub?
1. Saada meile objekti info
Saada aadress või kinnisvarakuulutuse link ning võimalusel teadaolev info hoone kohta. Kui olemas on projektid, varasemad ekspertiisid, mõõdistused või muu oluline dokumentatsioon, tasub ka need enne ülevaatust edastada.
2. Lepime kokku ülevaatuse aja
Ülevaatuseks peab olema tagatud ligipääs võimalikult paljudele hooneosadele ja tehnoruumidele. Vanema maja puhul on oluline võimalusel pääseda ka keldrisse, katusealusesse, tehnoruumi ja teiste tavapärasel kinnisvaravaatamisel suletuks jäävate hooneosade juurde.
3. Teostame kohapealse tehnilise kontrolli
Kontrollime nähtavaid ja ligipääsetavaid konstruktsioone, tehnosüsteeme ning olulisemaid ehitustehnilisi sõlmi. Tuvastatud asjaolud dokumenteeritakse ning vajadusel tehakse täiendavaid lihtsamaid kontrollmõõtmisi.
4. Koostame kirjaliku aruande
Pärast ülevaatust saab tellija aruande koos fotode, hinnangute, olulisemate riskide ja soovitustega. Vajadusel toome eraldi välja küsimused, mida tuleks enne ostuotsuse tegemist müüjalt täpsustada või täiendavalt uurida.
Kui palju maksab kinnisvara ostueelne ülevaatus?
Kinnisvara ostueelne tehniline ülevaatus koos kirjaliku aruandega maksab alates 500 eurost.
Täpne hind sõltub muu hulgas hoone suurusest ja keerukusest, kontrollitavate tehnosüsteemide arvust, olemasoleva dokumentatsiooni mahust ning objekti asukohast.
Kui otsite infot märksõnadega „ehitusekspertiisi hind“ või „ehitusekspertiis hind“, tuleb arvestada, et ametlik ehitusekspertiis ja ostueelne tehniline ülevaatus on erineva mahu ning eesmärgiga teenused. 500 eurost algav hind puudutab ABAuditi ostueelset tehnilist ülevaatust koos aruandega.
Kellele ostueelne tehniline ülevaatus sobib?
- Vanema eramu ostjale.
- Ridaelamuboksi või paarismaja ostjale.
- Inimesele, kellel puudub endal ehitusalane taust.
- Ostjale, kes soovib enne tehingut sõltumatut tehnilist arvamust.
- Ostjale, kes tahab teada, milliste remonditöödega võib lähiaastatel arvestada.
- Olukorras, kus hoonet on aastate jooksul renoveeritud või ümber ehitatud.
- Olukorras, kus hoone dokumentatsioon ja tegelik olukord vajavad võrdlemist.
Mida ostueelne tehniline ülevaatus ei sisalda?
Ostueelne kontroll põhineb eelkõige hoone nähtavate ja ligipääsetavate osade hindamisel. Kui eraldi ei ole kokku lepitud teisiti, ei avata ülevaatuse käigus konstruktsioone ega eemaldata viimistlusmaterjale.
Tavapärane ostueelne ülevaatus ei sisalda:
- konstruktsioonide avamist või lõhkuvaid uuringuid;
- laboratoorseid materjaliuuringuid;
- konstruktsioonide tugevuskatseid või kandevõime arvutusi;
- kõigi tehnosüsteemide terviklikke mõõdistusi ja pikaajalisi katsetusi;
- elektripaigaldise auditit;
- gaasipaigaldise auditit;
- tuleohutusekspertiisi;
- ehitusprojekti koostamist;
- ametlikku konstruktsioonide või tehnosüsteemide ekspertiisi.
Kui nähtavate tunnuste põhjal tekib kahtlus varjatud kahjustusele või probleemile, tuuakse see aruandes välja ning antakse soovitus vajaliku täiendava uuringu või spetsialisti kaasamiseks.
Korduma kippuvad küsimused
Kas maja ostueelne ülevaatus tasub tellida ka siis, kui maja tundub visuaalselt heas korras?
Jah. Hea siseviimistlus ei anna alati infot katuse, konstruktsioonide, ventilatsiooni, elektrisüsteemi, torustike ega hoone dokumentatsiooni kohta. Ostueelse kontrolli üks eesmärke ongi vaadata kinnisvara tavapärasest ostja vaatlusest tehnilisema pilguga.
Kas leiate kõik varjatud vead?
Ei. Ükski visuaalne kinnisvara ostueelne ülevaatus ei saa garanteerida kõikide varjatud puuduste avastamist. Konstruktsioonide või viimistluse taga paiknevate osade seisukorda saab sageli lõplikult hinnata alles konstruktsioonide avamisel või täiendavate uuringutega.
Kas ostueelse kontrolli käigus kontrollitakse Ehitisregistrit?
Võimalusel vaatame üle ka Ehitisregistris oleva hooneinfo ning võrdleme seda meile esitatud dokumentatsiooni ja kohapeal nähtava olukorraga. Kui ilmnevad olulised erinevused, juhime neile aruandes tähelepanu.
Kas annate ka remonditööde hinnad?
Kui töö iseloom ja võimalik ulatus on piisavalt hinnatavad, võime välja tuua remonditööde ligikaudse maksumuse suurusjärgu. Need ei ole ehitusettevõtja hinnapakkumised ning tegelik hind selgub pärast lahenduse täpsustamist ja pakkumiste küsimist.
Kas teete ka korteri ostueelset ülevaatust?
Jah, üksikjuhtudel. Meie põhifookus on siiski eramute, ridaelamubokside ja teiste vanemate majade ostueelne kontroll. Korteri puhul hindame enne töö kokkuleppimist, kas kontrolli ulatus võimaldab anda kliendile piisavalt sisulist infot.
Kas teete uusarenduste vastuvõtukontrolli?
Uusarenduste vastuvõtu- ja kvaliteedikontroll ei ole meie põhifookus. Oleme spetsialiseerunud eelkõige juba kasutuses olnud ja vanemate hoonete tehnilise seisukorra hindamisele.
Millal on vaja tellida eraldi ehitusekspertiis?
Kui ülevaatusel ilmneb võimalik konstruktsiooniprobleem, mille põhjust või mõju ei ole võimalik visuaalselt usaldusväärselt hinnata, võib olla vajalik sõltumatu ehitusekspertiis, konstruktsioonide avamine, arvutused või muud täiendavad uuringud. Sama kehtib spetsiifiliste elektri-, tuleohutus-, gaasi- või teiste tehnosüsteemide probleemide puhul.
Soovid enne kinnisvara ostmist teada, millises seisukorras maja tegelikult on?
Kui oled ostmas vanemat eramut, ridaelamuboksi või muud elamut ja soovid enne tehingut sõltumatut tehnilist hinnangut, saada meile objekti aadress või kinnisvarakuulutuse link.